金利 × 空室率 1年目の手残り（税引前・万円）
大規模修繕を除く持ち出し黒字縦＝金利、横＝空室率。「今」の枠が現在の条件です。
借入は味方か（1年目・今の金利）
上の金利上昇シナリオは反映しません借入の効き（手残りで見る）—
借入が敵に変わる金利—
参考：10年国債との差—
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自己資金の利回り—
実質利回り（NOI利回り）＝家賃から空室・運営費・修繕費を引いた額（NOI）÷（価格＋諸費用）。返済の重さ（ローン定数）＝年間の返済額（利息＋元金）÷借入額。借入の効き＝実質利回り−返済の重さ。プラスなら借りるほど自己資金の手残り利回りが上がり、マイナスなら借りるほど下がります。自己資金の利回りは借入を乗せた結果で、借入が大きいほど、金利上昇や空室の影響も同じだけ大きくなります。
国債は借入なし・元本が安全な運用なので、単純には比べられません。物件そのもののリスクの対価の目安です。ここでの実質利回りは空室込み・1年目の値で、建物の老朽化・大規模修繕・売却時の値下がりは含みません。10年国債の初期値の出典：財務省 国債金利情報（2026/09/25）。
チェック項目
有料のスプレッドシート版でできること
この無料版は、1年目の判定と金利・空室率の表に絞っています。スプレッドシート版では、次のことを物件ごとに確かめられます。
- 35年分の年次表（利息・元金・償却・不動産所得・税額・税引後の手残り）
- デッドクロスの年と、償却が終わった後の税引後の赤字
- 大規模修繕の年を含む、年ごとの手残りのグラフ
- 本業の所得と合わせた税額の概算
- 物件ごとにファイルを分けて保存し、比べる
「この条件をシートに持っていく」は、いま入っている条件（17項目）をコピーします。スプレッドシート版の「入力」シートの貼り付け欄（H7）に貼ると、同じ条件で計算されます。スプレッドシート版の年次表は35年までのため、返済期間が36年以上の条件は結果が一致しません。見本はサンプル条件の画面です。